Encontrar fórmulas capaces de afrontar el elevado desembolso inicial que exige la rehabilitación energética sigue siendo uno de los principales desafíos para avanzar en la descarbonización del parque inmobiliario español. En este contexto, una figura jurídica con siglos de historia podría adquirir una nueva función vinculada a la transición energética.
Green Finance Institute España (GFI España) ha reunido este 22 de septiembre en Madrid a representantes de las administraciones públicas, entidades financieras, organismos supervisores y especialistas de los ámbitos jurídico, financiero e inmobiliario para analizar los avances de LIFE NEW-PACE, un proyecto europeo que trabaja en el desarrollo de un mecanismo de financiación a largo plazo asociado a la propiedad.
La propuesta, denominada PACE Canon, se basa en el modelo de Property-Linked Finance (PLF). Su principal particularidad es que la obligación de pago queda vinculada al inmueble en lugar de recaer exclusivamente sobre quien lo posee en un determinado momento. De esta forma, el proyecto busca facilitar financiación de largo plazo destinada a actuaciones de eficiencia energética.
Según informa Green Finance Institute España, el encuentro, celebrado en la sede de Uría Menéndez, permitió presentar las conclusiones del análisis jurídico y fiscal realizado durante los últimos meses. La jornada sirvió también para contrastar las hipótesis planteadas con especialistas del sector e identificar posibles barreras, riesgos y oportunidades antes de continuar con las siguientes etapas del proyecto.
El acceso a financiación constituye una de las principales barreras para renovar energéticamente los edificios. Las actuaciones de mayor alcance requieren importantes inversiones iniciales y los instrumentos financieros tradicionales no siempre ofrecen plazos adaptados a la vida útil de estas mejoras.
Para responder a este problema, el consorcio de LIFE NEW-PACE, formado por Green Finance Institute España, Jules Assets, Spainsif, TNO y SEFA, estudia una estructura en la que el compromiso económico permanece asociado a la propiedad.
Esto supone que, ante una eventual compraventa, la obligación puede continuar ligada al inmueble, en lugar de exigir al propietario original asumir durante todo el periodo la financiación de la intervención.
La base jurídica estudiada para desarrollar PACE Canon es el censo consignativo, una figura histórica recogida en el ordenamiento civil español. El análisis sobre su viabilidad ha sido elaborado por Uría Menéndez.
La estructura contempla tres componentes. Por una parte, el censualista, encargado de aportar el capital inicial; por otra, el censatario, que es el propietario del inmueble gravado; y, finalmente, un canon o pensión periódica respaldado por un derecho real sobre la propiedad.
Esta configuración introduce una diferencia relevante respecto de un préstamo hipotecario convencional. Mientras que en este último existe una obligación de devolver el capital junto con los intereses acordados, en el censo consignativo el propietario afronta el pago periódico del canon. Este queda asociado al inmueble, puede transmitirse junto con la propiedad cuando se produce una compraventa y puede inscribirse como derecho real en el Registro.
La posibilidad de extender los pagos durante periodos más largos permitiría, según las conclusiones expuestas durante el encuentro, reducir el importe de las cuotas y adaptar mejor la financiación a inversiones cuyos beneficios se prolongan durante décadas.
El encuentro también abordó el tratamiento fiscal de PACE Canon, que puede variar en función de la naturaleza del titular del inmueble, así como su viabilidad desde el punto de vista financiero.
El planteamiento pasa por desarrollar instrumentos adaptados al ciclo de vida de los edificios que permitan atraer capital privado y, al mismo tiempo, generar flujos de caja previsibles durante periodos prolongados.
Tras las exposiciones técnicas, representantes de administraciones, entidades financieras, organismos reguladores, notarías, registros de la propiedad, empresas de servicios energéticos, asociaciones de consumidores y gestores inmobiliarios participaron en un intercambio desarrollado bajo la regla de Chatham House, que permite utilizar la información compartida sin identificar a las personas o entidades responsables de cada intervención.
El objetivo fue trasladar el modelo desde el plano teórico hasta sus posibles condiciones de aplicación, examinando obstáculos jurídicos, regulatorios, financieros y comerciales, además de recoger propuestas sobre su escalabilidad.
Entre las conclusiones de la jornada se destacó que el censo consignativo presenta características diferentes de las de una hipoteca, ya que el propietario no queda obligado a devolver el capital aportado inicialmente, sino a satisfacer el canon periódico.
Los participantes plantearon PACE Canon como un instrumento complementario de la financiación hipotecaria, abierto tanto a las entidades bancarias como a otros inversores privados y compatible con los programas públicos de ayudas.
El análisis identifica inicialmente un mayor potencial en el sector terciario y en los grandes activos inmobiliarios, especialmente cuando se trata de rehabilitaciones profundas, como las intervenciones sobre fachadas y envolventes. La larga vida útil de estas actuaciones encajaría mejor con los plazos prolongados previstos por el mecanismo.
Durante el debate también se señaló la futura entrada en vigor de los requisitos mínimos de eficiencia energética (MEPS) para los edificios terciarios como un posible factor capaz de impulsar la demanda de este tipo de financiación. Su utilización en el ámbito residencial, en cambio, requerirá un análisis adicional.
Otra de las cuestiones pendientes es clarificar el tratamiento fiscal y contable. En este ámbito ya se han iniciado consultas ante la Dirección General de Tributos y el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC). Los especialistas también señalaron la necesidad de garantizar una adecuada transparencia registral.
La jornada concluyó constatando el potencial del censo consignativo como soporte jurídico de PACE Canon, aunque los participantes consideraron necesario continuar ajustando sus dimensiones técnicas, fiscales y regulatorias antes de avanzar en su implantación.
Las aportaciones recopiladas en Madrid servirán ahora para revisar el trabajo realizado por LIFE NEW-PACE y orientar las siguientes etapas de diseño e implementación del mecanismo.
En un escenario en el que acelerar la renovación energética de los edificios resulta esencial para cumplir los objetivos de descarbonización, el proyecto busca explorar vías que permitan canalizar más inversión privada hacia estas actuaciones. La recuperación de una figura jurídica centenaria para responder a las necesidades actuales de la transición energética abre así una nueva línea de trabajo para intentar superar uno de los principales obstáculos de la rehabilitación: cómo financiar inversiones elevadas con horizontes de retorno de largo plazo.
