Además, establece que los Estados miembros velarán por que como mínimo el 55 % de la disminución en el uso medio de energía primaria se logre mediante la renovación del 43 % de los edificios residenciales menos eficientes. En este contexto, en España tenemos un objetivo nacional de rehabilitación energética de 1,38 millones de viviendas para el año 2030.
A ello se le une el problema de accesibilidad a la vivienda en condiciones asequibles con un déficit acumulado que alcanza según el Banco de España a las 750.000, viviendas.
Afrontar ambos objetivos precisa de una gran movilización de capital privado para lo cual se necesitan instrumentos que atraigan capital privado y permitan la financiación en condiciones asequibles a largo plazo de la renovación del parque edificatorio.
El PNRE remitido por España a la Comisión Europea en diciembre de 2024 en cumplimiento del artículo 3 de la EPBD refundida identifica de forma explícita la financiación vinculada a la propiedad (Property-Linked Finance o PLF) como uno de los instrumentos más prometedores en el mercado español para reducir barreras de acceso, mejorar la bancabilidad de los proyectos y catalizar la participación del sector privado.
El Código Civil español tiene previsto en los artículos 1606-1627 desde hace más de un siglo la figura del censo consignativo que permite articular en nuestro país estructuras de financiación ligadas a la propiedad como el Canon PACE (Prestación Adscrita a un Canon Ecológico) con un encaje efectivo a nivel normativo, registral, fiscal y contable. Su mecánica es sencilla y compatible con ayudas públicas y otros instrumentos financieros tradicionales como las hipotecas o mecanismos que ponen en valor el ahorro energético de las rehabilitaciones y renovaciones profundas de los edificios.
¿Qué es y cómo funciona el censo consignativo y el PACE CANON?
El censo consignativo es un derecho real limitado que confiere al aportante de capital (el censualista) el derecho legal a recibir pagos periódicos, denominados renta o canon, por parte del titular del inmueble (el censatario), quien queda sujeto a este gravamen inmobiliario durante un plazo lo suficientemente largo para que la renta o canon a pagar (Prestación Adscrita a un Canon Ecológico) sea asequible, y sin que el propietario tenga que devolver al censualista el capital recibido, el cual puede cubrir hasta el 100% de la inversión inicial necesaria para afrontar la renovación energética profunda del inmueble.
Esta obligación de pago estructurada a través del Canon PACE permanece vinculada al propio inmueble en lugar de al propietario y puede transferirse a futuros propietarios.
Figura 1. Funcionamiento del censo consignativo y Canon Pace
¿Cuáles son las ventajas que ofrece el Canon PACE?
El Canon PACE presenta características específicas que lo diferencia de un préstamo financiero y ofrece ventajas clave para el propietario e inversores que quieran contribuir al capital aportado por el censualista a través de vehículos de inversión que permiten la entrada de inversores institucionales atraídos por el volumen y flujo de largo plazo de rentas o canones respaldados por un derecho real sobre el inmueble, predecible y susceptible de titulización, y que ofrece una rentabilidad atractiva.
Figura 2. Ventajas del Canon Pace para el propietario e inversor
Como se refleja en la figura la obligación principal es pagar una renta o canon, sin que se tenga que devolver el capital, por lo que no se trata de un préstamo. Además, la garantía es un derecho real inscrito que se transfiere con el inmueble, aunque se produzca su venta, quedando la obligación de pago vinculada al edificio y no a su propietario.
Asimismo, el capital aportado por el censualista se puede estructurar a través del Censo Consignativo como vehículo atractivo para el inversor institucional: el flujo de rentas o canones está garantizado con derechos reales sobre los inmuebles, y puede ser fijo, variable o mixto, por ejemplo, un importe mínimo fijo más un porcentaje de los ahorros energéticos que genere la inversión, pudiéndose pagarse total o parcialmente con los propios ahorros energéticos generados por la rehabilitación o renovación integral del inmueble, y con la opción de poder ligarse además a la inflación. Al mismo tiempo, es compatible con hipotecas preexistentes o futuras, contratos establecidos de alquiler y edificios con múltiples propietarios.
Para un inversor de largo plazo, como fondos de pensiones, EPSV, aseguradoras o fondos de infraestructuras, el censo es por tanto un activo con un perfil difícil de encontrar: renta inmobiliaria a muy largo plazo, protegida frente a la inflación, con garantía real sobre un activo inmobiliario y con impacto social y climático medible. El censo puede convertirse en una nueva clase de activo verde atractivo para el inversor institucional: la financiación directa de la rehabilitación de edificios, tanto de uso residencial como terciario o dotacional.
Canon PACE por tanto, es un instrumento capaz de activar una nueva palanca financiera para la rehabilitación energética integral de los edificios, contribuyendo a superar barreras persistentes como el elevado coste inicial de las actuaciones, la necesidad de una financiación asequible a largo plazo que cubra la vida útil de las rehabilitaciones, la fragmentación de la demanda que dificulta la agregación de proyectos en carteras titulizables atractivas para el capital del inversor privado de largo plazo, la falta de estandarización de los proyectos, la percepción de riesgo por parte de las entidades financieras y la escasa disponibilidad de productos específicamente adaptados a comunidades de propietarios, vivienda en alquiler social y proyectos de rehabilitación integral.
Por último, en otros países, estructuras similares se han utilizado también como un tramo más en la estructura de capital para la financiación de la obra nueva. No es una idea teórica. En Estados Unidos, el C-PACE, una financiación con estructura similar que se vincula al inmueble y se cobra junto al impuesto sobre la propiedad, nació para financiar eficiencia energética y se ha consolidado como un tramo más de la estructura de capital de la nueva construcción. Hoy está habilitado en más de 40 estados y cuenta con el consentimiento de más de 400 entidades financieras y se refinancia a través de un mercado de titulización profundo.
Cubre en torno al 20% del coste de un proyecto y sustituye a la deuda mezzanine y al capital preferente, con tipos fijos, sin vencimiento anticipado y a plazos de hasta 30 años. El censo comparte esa lógica y admite plazos mucho más largos. En España se podría incorporar a la estructura de capital de los vehículos que promueven vivienda protegida en alquiler asequible, gravando el derecho de superficie público con un censo consignativo de manera que permita la entrada a inversores institucionales de largo plazo.
Sobre Spainsif España
Spainsif, el Foro Español de Inversión y Finanzas sostenibles, es una asociación sin fines de lucro que aglutina a más de 100 entidades que promueven la sostenibilidad en el ámbito de la inversión y las finanzas, impulsando iniciativas para la transición de nuestra economía. En España, es miembro del Consejo de Finanzas Sostenibles, y participa junto a Green Finance Institute España, TNO, SEFA y Joule Assets del proyecto europeo LIFE NEW-PACE.
